Капитальный ремонт зданий и сооружений требует разработки проектной документации и, в ряде случаев, прохождения негосударственной экспертизы. Несмотря на то, что такие проекты не связаны с новым строительством, к ним предъявляются жёсткие требования по безопасности, нормативному соответствию и учёту существующих условий. В этом материале рассмотрим, какие аспекты капремонта проверяются экспертами и какие ошибки чаще всего встречаются при подаче документации.

Когда требуется экспертиза при капремонте

Негосударственная экспертиза обязательна при капитальном ремонте, если документация разрабатывается в рамках инвестиционного проекта, финансируется за счёт частных средств и затрагивает несущие конструкции, инженерные системы или противопожарную безопасность. Особенно это актуально для административных, производственных и общественных зданий.

• Затрагиваются конструкции, влияющие на безопасность здания (перекрытия, стены, кровля);
• Происходит замена или модернизация инженерных сетей (ОВ, ВК, ЭОМ);
• Планируется изменение функционального назначения помещений;
• Проект содержит мероприятия по улучшению энергоэффективности;
• Капремонт осуществляется с последующей сдачей объекта в аренду или эксплуатацию третьим лицам.

Какие разделы проектной документации подлежат обязательной проверке

При капремонте, как и при новом строительстве, экспертиза охватывает все основные разделы: архитектурные, конструктивные, инженерные, пожарная безопасность и сметная часть. Отсутствие обследования, слабая проработка решений или формальный подход приводят к замечаниям.

• Обследование здания (с выводами о состоянии конструкций);
• Разделы АР и КЖ — отражающие изменения, усиление, демонтаж, замену;
• ОВ, ВК, ЭОМ — с расчётами, схемами, подбором оборудования;
• Разделы по ПБ, МГН, энергоэффективности — при изменении условий эксплуатации;
• Сметная документация с учётом ремонтных мероприятий, демонтажа и транспортных расходов.

Типичные ошибки при подготовке проекта капремонта

Наиболее частые замечания касаются слабой обоснованности проектных решений, отсутствия обследования или несоответствия проектной документации реальному состоянию здания. Также эксперты обращают внимание на неправильную трактовку ремонтных мероприятий как реконструкции или наоборот.

• Отсутствует акт технического обследования с приложениями и фотофиксацией;
• Нарушена последовательность работ — демонтаж без обоснования усиления;
• Расчёты конструктивных решений выполнены без учёта существующих нагрузок;
• Смета не включает демонтажные работы или оформлена по новой стройке;
• Формальный подход к вопросам пожарной безопасности и энергоэффективности.

Пример из практики

В Орле был представлен проект капитального ремонта крыши и внутренних инженерных систем административного здания. В составе ПД отсутствовало обследование перекрытий и стен, не был представлен расчёт теплопотерь после замены окон и утепления чердака. Экспертная организация указала 11 замечаний, потребовав обоснования технических решений и корректировки сметы. После доработки и включения дополнительных разделов проект получил положительное заключение. Этот случай подтвердил важность качественного исходного анализа при капремонте.